Betriebskostenabrechnung und Modernisierungsumlage bei Vonovia

Bericht über die Informations- und Diskussionsveranstaltung mit dem MVL, 7. Oktober 2020

Die Abrechnung der Betriebskosten aus 2019 steht an und außerdem werden die Heizungsanlagen in den Schönefelder Höfen überholt. Zu beiden Themenbereichen haben wir mit dem Mieterverein Leipzig gesprochen. Wir haben Erfahrungen aus den letzten drei Jahren, also seit Vonovia die Wohnungen übernommen hat, ausgetauscht und Ratschläge für die Auseinandersetzung mit dem Wohnungsunternehmen eingeholt.

Mit dem Eigentümerwechsel 2017 änderte sich die Bewirtschaftungspraxis der Wohnungen. Da Vonovia sich an den Entwicklungen an den Finanzmärkten orientiert, haben Strategien an Bedeutung gewonnen, die auf die kurzfristige Generierung von Profiten abzielen. Dazu gehören etwa: Einsparungen bei Kosten für Reparaturen, die entpersonalisierte und rationalisierte Kommunikation mit den Mieter*innen, aber auch die Einschränkung der Mitbestimmung von Beschäftigten.

In den Schönefelder Höfen zeigten sich die Veränderungen am Austausch der Dienstleister für den laufenden Betrieb der Wohnungen bei gleichzeitiger Erhöhung der Kosten. Insgesamt, so bestätigten unsere Gäste vom Mieterverein, sind ca. die Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft. Von „bedauerlichen Einzelfällen“ kann also nicht die Rede sein. Die für eine einwandfreie Abrechnung nachweisbaren Belege für einzelne Posten werden i.d.R. für die eigenen Tochterunternehmen vorgelegt. Für die extern vergebenen Aufträge sind die Rechnungen hingegen schwer einsehbar. Die Transparenz der Betriebskostenabrechnung ist damit nicht gegeben.

Diese Intransparenz kommt auch dadurch zustande, dass Heizkosten getrennt von Betriebskosten abgerechnet werden und es bei Einsparungen in einem Bereich ggf. nicht auffällt, dass die Abrechnung im anderen Bereich fehlerhaft ist. Eine andere Möglichkeit zur Verschleierung von Kosten ist der Verteilerschlüssel: Werden Kosten für Haus- oder Hofeinheiten berechnet, können bei Änderung der Bezugseinheit die Kosten nur schwer nachvollzogen werden.

Besonders häufig war seit der Übernahme durch Vonovia eine Unregelmäßigkeit bei der Abrechnung der Kosten für Heizung/Warmwasserverbrauch zu beobachten. Die Abrechnung erfolge nicht nach tatsächlichem Verbrauch, sondern nach Wohnfläche, weil die Werte des Ablesedienstes angeblich nicht vorlagen. Das ist jedoch nur in Ausnahmefällen zulässig, und auch dann nur unter einer Kürzung von 15 Prozent der Kosten.

Wer die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung nicht hinnehmen möchte, trifft auf ein Arsenal mieterfeindlicher Taktiken: Mauern, Abwarten, Stress machen. Von Mahnungen und Räumungsandrohungen sollten wir uns aber nicht einschüchtern lassen. Grundsätzlich gilt: Solange die Belege für einzelne Posten nicht einsehbar sind, kann die Begleichung der Kosten verweigert werden. Wer bei einzelnen Posten die Berechnung anzweifelt, kann Widerspruch einlegen. Die Bearbeitungsdauer ist sehr lang; sie beträgt der Erfahrung nach zwischen zwei und vier Jahren. Immerhin: Konnte auch nach drei Jahren keine Klarheit hergestellt werden, sind Ansprüche verjährt.

Aufgrund der schlechten Erfahrungen mit der Abrechnung der Nebenkosten empfehlen wir, die Einzugsermächtigung zu kündigen und einen Dauerauftrag einzurichten.

Ein zweites aktuelles Problemthema in den Schönefelder Höfen ist die Erneuerung der Heizungsanlagen und die damit verbundene Modernisierungsumlage, die zu einer Erhöhung der Kaltmiete führt. Bei einigen Mieter*innen ist die Mieterhöhung bereits erfolgt, bei anderen sind die Arbeiten an der Heizung im Gange und bei wieder anderen ist gerade erst die Ankündigung eingegangen. Es ist davon auszugehen, dass die Maßnahme alle Mieter*innen in den Schönefelder Höfen betreffen wird. Obwohl grundsätzlich zu hinterfragen – warum überhaupt sollen notwendige Maßnahmen zur Werterhaltung dauerhaft die Miete erhöhen? – lässt die geltende Rechtslage die Modernisierung zu, sofern sie eine messbare Energieeinsparungen zur Folge hat. Die Erfahrung mit Vonovia zeigt jedoch, dass die Sorge um den Energieverbrauch hinter der Möglichkeit der Mieterhöhung zurücksteht. Die Modernisierung der Heizungsanlagen erfolgt zumiest kurz vor Ablauf der Betriebserlaubnis, die eine nicht-umlagefähige Erhaltung der Grundausstattung erfordern würde. Die Modernisierung muss zudem drei Monate zuvor angekündigt werden, was in den Schönefelder Höfen häufig nicht der Fall ist. Auf jeden Fall sollten alle Mieter*innen anhand der Betriebskostenabrechnung und der von Vonovia ausgestellten Berechnungen der Einsparungen die Rechtmäßigkeit genau prüfen.

Weitere Informationen und Tipps finden Sie auch in unserem Infoblatt zur Betriebskostenabrechnung.

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